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Comment les adhérents de la FNAIM s’organisent-ils pour traverser cette crise ?

D’abord, je suis fier d’eux : tous ont suivi à la lettre notre consigne passée, le dimanche 15 mars 2020 de fermer nos près de 10 000 agences adhérentes, tout en demandant à leur dirigeant d’assurer une continuité de service. Cela a permis la poursuite des activités, à la fois en administration de biens et en syndic, deux métiers très importants pour notre profession. En conséquence, nos propriétaires ont été payés et nous avons solutionné des tas de petits problèmes avec nos locataires.

Évidemment, en transaction, la donne est différente. Alors que le marché restait porteur, l’activité, à partir du 15 mars, s’est brutalement arrêtée. Résultat : l’ensemble des forces de ventes de nos agences a été mis au télétravail, et va être mis au chômage partiel le temps de passer ce cap difficile. Mais globalement, j’ai noté, de la part de nos adhérents, à la fois agilité, confiance et digitalisation.

Vous avez déploré une certaine lenteur des notaires à authentifier les actes de ventes. Sont-ils suffisamment armés pour faire front ?

J’ai demandé à ce que les notaires n’interrompent pas leur service. Car derrière leur activité, il y a des vendeurs qui attendent leur argent. Il y a aussi des acquéreurs qui ont besoin d’emménager, car les déménagements ne sont pas interdits. Et il y a pour nos entreprises beaucoup de flux d’argent.

Les notaires, comme nous tous, ont été pris dans cette contradiction entre confinement et continuité de service. L’enjeu des notaires, c’est qu’ils sont les acteurs d’un service public, et que sur le terrain nous avons subi des interruptions brutales de service qui se sont révélées très préjudiciables et qui, à mon sens, n’étaient pas justifiées. Jean-François Humbert, président du Conseil supérieur du notariat, a pris des engagements de continuité de service. Tant mieux, nous sommes rassurés. Mais nous le vérifierons sur le terrain, car nous aurons très vite les retours de nos adhérents.

Certains métiers de l’immobilier traversent-ils cette crise économique moins difficilement que d’autres ?

De nos trois métiers, le syndic reste et restera peu affecté, si ce n’est un surcroît de travail, tant d’un point de vue administratif, juridique que commercial : les copropriétés sont, bien sûr, toujours habitées et les flux de charges doivent être payés.

Concernant l’administration de biens et la location, cette activité, sous l’angle de l’administration pure, va fonctionner correctement. Le parc locatif est soumis à très peu de mouvements. Tout est figé. Notons également que les paiements des loyers restent obligatoires et que sont uniquement suspendus ceux du secteur des entreprises. En revanche, en ce qui concerne les mouvements de locations, cela ne fonctionne plus. L’activité devrait redémarrer à partir de la fin de l’été.

Et quid des transactions ?

Le scenario de sortie de crise demeure très difficile à établir. Même si nous essayons de nous raccrocher à des expériences passées, nous vivons une situation hors du commun. J’ai personnellement vécu la crise de 1990, qui était une explosion de la bulle immobilière après laquelle le marché était resté atone pendant près de cinq ans. J’ai également connu le krach de 2008, qui a engendré un arrêt brutal des transactions - qui n’ont redécollé qu’au bout de douze mois.

Aujourd’hui, vendeurs et acquéreurs ont suspendu leurs décisions. Pour l’avenir proche, la crainte est de savoir si le monde bancaire va continuer à financer les projets de nos clients lorsqu’ils reprendront le chemin de nos agences. Il pourrait y avoir un problème d’allocation de ressources. Et peut-être l’instauration d’une certaine forme de sélectivité par les taux. La clé est là : si la crise dure un mois, nous...

Notre collaboratrice Laura fera son show dès lundi 3 février 2020 dans une émission immobilière très connue du grand public en avant-soirée sur la 6^e chaîne. Vous pouvez d’ores et déjà la retrouver sur la bande annonce de l’émission. Si vous n’avez pas la possibilité de la regarder lors de la diffusion, les replays seront accessibles… à volonté !

Mais là où Comptoir Immobilier de France tire son épingle du jeu c’est avec le groupe TF1 notamment grâce l’émission « Carrément bien(s) » diffusée sur TMC tous les matins de 7h à 7h30 et présentée par Bruno Waitzmann et Olivier Casado. L’émission revêt un caractère inédit puisqu’elle est l’unique émission de télé-achat immobilier au monde ! Le partenariat nous place officiellement en tant que consultant TV officiel de l’émission

Vous avez rendez-vous avec votre téléviseur. Vous aussi faites confiance à notre professionnalisme et notre force de diffusion !

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Rénovation énergétique : le CITE remplacé par une prime forfaitaire

Comme indiqué dans le Projet de loi de finances pour 2020 (PLF 2020), le Crédit d'impôt transition énergétique (CITE) est, dès cette année, remplacé progressivement par une prime contemporaine à la réalisation des travaux. Réservée aux travaux de rénovation énergétique réalisés dans l’habitation principale des demandeurs, cette nouvelle prime baptisée « MaPrimeRénov’ », est versée par l'Agence nationale de l'habitat (Anah) dès la fin des travaux. Avec le CITE, il fallait attendre plus d'un an pour percevoir le bénéfice du crédit d'impôt. Précisons toutefois que cette nouvelle prime est réservée aux ménages modestes. Les 40 % de ménages les plus modestes y ont accès dès cette année, tandis que les ménages aux revenus intermédiaires bénéficient encore du CITE en 2020, avant de basculer vers la nouvelle prime en 2021. En revanche, les 20 % de ménages les plus aisés ne peuvent pas bénéficier de la nouvelle prime en 2020, ni du CITE. Pour un ménage modeste de 2 personnes, le plafond des ressources est fixé à 36 792 € par an en Ile-de-France et 27 896 € dans les autres régions. Pour un foyer très modeste de 2 personnes, le plafond est fixé à 30 225 € par an en Ile-de-France et 21 760 € ailleurs.

Les plafonds des revenus pour les ménages modestes éligibles à la prime

CHIFFRES CLÉS

La suppression définitive du Crédit d'impôt transition énergétique (CITE) interviendra le 1er janvier 2021.

Prime à la rénovation énergétique : un montant qui varie selon les revenus

La nouvelle prime à la rénovation énergétique est plafonnée à 20 000 € par ménage. Elle concerne un bouquet de travaux pouvant être réalisés sur une période allant de 1 à 5 ans. Alors que le montant du CITE était déterminé selon la valeur des travaux, le montant de la « MaPrimeRénov’ » est déterminé en fonction de l’efficacité énergétique des travaux réalisés et des revenus des demandeurs. Par exemple, pour l’installation d’une chaudière à granulés, les ménages très modestes peuvent bénéficier d’une prime de 10 000 €, les ménages modestes d’une prime de 8 000 € et les ménages intermédiaires d’une prime de 4 000 €. La prime permet de financer de nombreux travaux d’isolation, de ventilation ou de changement de mode de chauffage, ainsi que la réalisation d’un audit énergétique. Pour bénéficier de MaPrimeRénov’, il faut que le logement ait été construit il y a plus de 2 ans et que les travaux soient réalisés par une entreprise Reconnue garante de l’environnement (RGE). Des aides locales et les certificats...

Il fait bon être propriétaire d’un bien ancien en France. D’après le bilan immobilier publié le 10 décembre par le Conseil supérieur du notariat, organisme représentant l’ensemble des notaires de France, le volume de transactions immobilières a dépassé le million en 2019. 1,059 million pour être précis, soit plus de 10% d’augmentation par rapport à 2018. Un record qui s’est naturellement accompagnée d’une nouvelle hausse des indices de prix : +4% pour les appartement et 2,5% pour les maisons au troisième trimestre 2019 par à la même période un an plus tôt.

Cette inflation devrait même se poursuivre au quatrième trimestre 2019, portant la hausse annuelle à environ 5,5% sur l’ensemble de la France. Pour établir leurs prévisions, les notaires se sont fondés sur les avants contrats (promesses de vente) enregistrés depuis plusieurs semaines.

+10% à Nantes et Lyon

Un dynamisme porté essentiellement par des taux de crédit historiquement bas - 1,14% toute durée confondue selon l’observatoire Crédit Logement CSA - qui permettent aux acheteurs de "supporter la hausse des prix", rappellent les notaires. "Il n’a jamais été aussi facile de financer l’achat d’une maison ou d’un appartement", abondent-ils. Ainsi, en dehors de la région francilienne, un appartement ancien sur deux se vend plus de 125.000 euros, une maison sur deux plus de de 165.000 euros. Côté surface, un emprunt sur 20 ans permet de s'offrir un appartement de 56 mètres carrés (800 euros de mensualité) et une maison de 154 mètres carrés (1.300 euros de mensualité), deux valeurs stables sur un an.

Certaines grands centres ont évidemment profité de cette conjoncture davantage que d’autres. Sur un an (*), un appartement lyonnais a ainsi vu sa valeur bondir de 10,3% à 4.320 euros le mètre carré. Nantes ( +10,1% à 3.150 euros) Saint-Etienne (+7,7% à 930 euros), Rennes (+7,6% à 2.750 euros) et Paris (+6,3% à 9.890 euros le mètre carré). Seul Reims recul dans la liste des notaires (-2,7% à 2.000 euros). Pour les maisons, Nantes (+7%), Paris et Bordeaux (+5% chacun) enregistrent les plus fortes progressions.

Le compromis de vente peut être conclu électroniquement

L’article 1174 du code civil dispose que lorsqu'un écrit est exigé pour la validité d'un contrat, il peut être établi et conservé sous forme électronique dans le respect de certaines conditions. Attention, certains actes échappent toutefois à l’ère de l’électronique. Les actes relatifs au droit de la famille et aux successions répondent à un formalisme strict et ne peuvent pas faire l’objet d’une signature électronique ainsi que les actes relevant des suretés personnelles ou réelles (comme un engagement de caution solidaire par exemple) qui ne peuvent pas faire l’objet d’une signature électronique.

Lorsqu'est exigée une mention écrite de la main même de celui qui s'oblige (comme par exemple un compromis de vente rédigé par l’intermédiaire d’un professionnel puis remis en mains propres), ce dernier peut l'apposer sous forme électronique si les conditions de cette apposition sont de nature à garantir qu'elle ne peut être effectuée que par lui-même.

Quelle est la valeur d’un contrat signé électroniquement ?

L'écrit électronique a la même valeur que l'écrit sur support papier, sous certaines conditions : son auteur doit être parfaitement identifié. Le contrat doit également être conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité.  La signature électronique consiste en l'usage d'un procédé fiable d'identification. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu'à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l'identité du signataire assurée et l'intégrité de l'acte garantie.

RÉFÉRENCES JURIDIQUES

• Articles 1174, 1175, 1366, 1367 et 1369 du code civil.

Rénovez les pièces stratégiques pour vendre

L'état de certaines pièces peut être décisif pour conclure une vente immobilière. C'est le cas des pièces techniques telles que la cuisine ou la salle de bains. Des pièces dont la rénovation coûte souvent cher et qui peuvent faire fuir les acquéreurs si elles ne sont plus au goût du jour... voire vétustes.

Ces rénovations vous permettront d'ailleurs de profiter d'un logement en bon état tant que vous l'habiterez mais aussi de faire de belles photos pour votre annonce immobilière. Car, on le rappelle, une annonce immobilière avec de belles photos est un must pour que des acquéreurs se déplacent pour visiter votre bien immobilier.

En outre, "il est beaucoup plus agréable de vivre dans une maison rénovée", explique Jean-Christophe, qui vient de rénover ses deux salles de bains et sa cuisine dans sa maison dans le but de la vendre. "Refaire ces pièces nous permettra de vendre au prix du marché, de présenter un logement au goût du jour et sain. Je pense que c'est un excellent investissement qui peut peut-être nous aider à faire une petite plus-value à la vente. D'autant qu'on peut faire un peu de home staging dans les autres pièces de la maison pour réduire les coûts de rénovation", poursuit-il.

Refaire la salle de bain pour vendre

La salle de bains est en effet une des pièces maîtresses d'un logement. Avec la cuisine, elle retiendra toute l'attention des acquéreurs dont les attentes peuvent varier : double vasque, baignoire, douche italienne, wc séparés... mais qui rechercheront globalement la même chose : ne pas faire de travaux trop importants dans cette pièce technique et poser leurs valises une fois l'acte de vente signé.

En effet, rénover entièrement une salle de bains peut coûter très cher selon le niveau de finition et de sa superficie. En moyenne, les prix d'une rénovation complète vont de 400 euros/m2 à 1200 euros/m2.

Refaire la cuisine pour vendre

Même s'il s'agit de l'aménagement d'une petite cuisine, refaire sa cuisine dans le but de préparer la vente est une astuce pour donner de la valeur à votre bien immobilier.

Et comme pour une salle de bains, les prix de rénovation complète pour une cuisine varient de 400 euros à 1200 euros environ par m2 selon les matériaux choisis.

Ces deux rénovations donneront de la valeur et/ou du cachet à votre logement. Un bien immobilier refait à neuf pouvant se vendre plus cher qu'un autre nécessitant d'importants travaux.

Agrandissez la surface habitable

Autre astuce pour augmenter la valeur de votre logement: agrandir ce dernier en aménageant les combles ou en créant un souplex cosy par exemple.

Le prix de vente étant calculé sur le prix au m2, créer une pièce supplémentaire valorisera votre bien. Attention toutefois, puisque la taxe foncière basée sur la superficie habitable du bien augmentera également.

Bien situé dans une zone avec PLU

Des autorisations sont nécessaires si vous souhaitez agrandir votre maison de plus de 40m2 si votre logement est situé dans une zone dotée d'un PLU (un plan local d'urbanisme). Si la surface totale atteint 150m2 vous devrez avoir recours à un architecte et obtenir un permis de construire de la mairie.

Une déclaration préalable de travaux suffit pour les agrandissements de moins de 40m2 si la surface totale n'excède pas 150m2 après agrandissement.

Bien dans une zone sans PLU

Si vous n'êtes pas situé dans une zone PLU, vous devrez déposer un permis de construire pour tout agrandissement de plus de 20m2.

Et si vous envisagez de surélever la maison, vous devrez vos renseigner en amont auprès du service d'urbanisme de votre commune.

Une extension de maison peut coûter de 500 euros/m2 à plus de 2000 euros/m2 selon la structure choisie, l'artisan, la complexité du chantier, les matériaux...

Installez des équipements coup de cœur

Selon la zone où vous habitez, l'installation d'équipements coup de coeur pourra donner un coup...

Construire sa maison : comment vérifier la qualité du sol du terrain ?

Vous pensez avoir déniché le terrain idéal pour construire votre nouvelle maison ? Sachez toutefois que tant qu’aucune étude de sol n'a été réalisée, des doutes subsistent sur la nature du terrain. En construisant votre maison sur des fondations classiques, sans effectuer d’étude de sol au préalable, vous risquez de voir votre habitation se détériorer en quelques années. Il est donc préférable de faire réaliser une étude de sol, aussi appelée G12, afin de connaître la nature du terrain sur plusieurs mètres de profondeur, et le type de fondation pouvant y être créé. Cette étude vous permettra notamment de savoir le budget que vous devrez consacrer à la création des fondations. L’étude de sol doit être réalisée par un géotechnicien, obligatoirement titulaire d’une assurance. Pour le vérifier, n’hésitez pas à lui demander une copie de son attestation d’assurance. S'il existe des études de sol autres que la G12, seule celle-ci vous protège puisqu'elle engage la responsabilité du professionnel qui la réalise grâce à l'assurance dommages-ouvrage.

CONSEIL SELOGER
Ne pas faire une étude du sol, c’est prendre le risque de devoir réaliser des réparations onéreuses à moyen terme.

L'étude de sol est-elle obligatoire ?

Si elle est fortement recommandée pour éviter les mauvaises surprises, l’étude de sol n’est pas toujours obligatoire. Elle l’est toutefois dans certains secteurs à risques (sismique, glissement de terrain, submersion…) concernées par un Plan de Prévention des Risques (P.P.R). La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) de 2018 a également rendu obligatoire l’étude de sol dans certaines zones présentant un risque lié à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Ces zones sont définies par arrêté ministériel. Si votre terrain n’a pas encore fait l’objet d’une étude de sol, demandez à votre mairie si elle est obligatoire ou non. Si ce n’est pas le cas, il est conseillé de prévoir une clause suspensive dans l’acte de vente afin de pouvoir résilier la vente si l’étude de terrain réalisée par la suite révèle un surcoût de fondation très important lié à la qualité du terrain. Précisons que si vous voulez souscrire une assurance dommages-ouvrage, qui finance les travaux de réparation pendant 10 ans, l’étude de sol est souvent réclamée par l’assureur. 

BON À SAVOIR
L’étude du sol se déroule en plusieurs étapes : les fouilles et les mesures de la résistance du sol, le calcul du frottement, les tests en laboratoire pour déterminer la teneur en argile et en eau du sol, etc.

Qui doit prendre en charge l'étude de sol ?

Si vous signez un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) avec fourniture de plan, c’est au constructeur de faire réaliser l’étude de sol si celle-ci est obligatoire. En effet, la loi précise qu’un constructeur professionnel ne peut construire une maison sans se préoccuper de la bonne ou mauvaise qualité du sol. L’article R. 231-5 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) indique que le prix convenu inclut, s'il y a lieu, les frais d'étude du terrain pour l'implantation du bâtiment. Le constructeur ne peut donc, en aucune manière, vous demander des frais supplémentaires. La réalisation de l’étude de sol doit être mentionnée dans le CCMI. Si vous avez opté pour l’auto-construction, ce sera toutefois à vous de prendre en charge l’étude de sol. Le prix d’une étude de sol est libre et varie en fonction de la pente, de la superficie du terrain, du plan de construction et de la situation géographique. Le coût de cette étude peut donc aller de 500 à 2 000 €. Il est important de démarcher plusieurs géotechniciens...

Contrat de réservation : l'acheteur doit juste verser un dépôt de garantie

Dans le cadre de l’achat d’un logement neuf en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement), c’est-à-dire sur plan, le promoteur ne peut pas vous demander de payer la totalité du prix du bien lors de la signature du contrat de réservation. À cette étape, vous devez seulement verser un dépôt de garantie dont le montant est calculé en fonction du délai prévisionnel de signature de l'acte de vente définitif. Le montant est limité à 5 % du prix de vente si le délai prévisionnel de signature est inférieur ou égal à 1 an. Si le délai prévisionnel est compris entre 1 et 2 ans, le montant du dépôt de garantie est limité à 2 % du prix prévisionnel de vente. Si le délai est supérieur à 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut vous être demandé. Précisons qu’à ce stade, vous ne courez aucun risque en cas de faillite du promoteur immobilier puisque le dépôt est versé sur un compte à votre nom dans une banque ou chez un notaire. Le promoteur ne peut pas encaisser le chèque, sous peine de nullité du contrat de réservation.

Dans l'immobilier neuf, le paiement d'un logement est échelonné
Lors de l'achat d'un logement neuf sur plan, le contrat prévoit, après le versement du dépôt de garantie, un échelonnement des paiements, en fonction de l'avancement des travaux. L’échéancier des paiements vous est présenté lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, soit quelques mois après la signature du contrat de réservation. Les pourcentages maximaux que peut vous réclamer le promoteur à chaque étape de la construction sont fixés par la loi : 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise « hors d'eau », c'est-à-dire après la mise en place de la toiture et des murs et 95 % du prix à l'achèvement des travaux. Le promoteur peut toutefois prévoir des versements intermédiaires, sous réserve de respecter ces pourcentages plafonds. Il vous restera donc à payer 5 % à la mise à disposition du logement, sauf en cas de réserves pour défauts de conformité. Si vous avez contracté un prêt immobilier pour financer l'achat de votre logement neuf, la banque débloquera les sommes au fur et à mesure des appels de fonds.

BON À SAVOIR
La loi prévoit des pénalités en cas de retard de paiement lors des appels de fonds du promoteur.

Ce qu’il faut savoir sur le contrat de réservation

Le contrat de réservation vous permet de réserver le logement de votre choix auprès du promoteur, mais il n'est pas obligatoire. Ce contrat liste l’ensemble des conditions de la vente : il doit mentionner la surface habitable approximative, le nombre de pièces principales et la nature des pièces secondaires, la situation du logement dans l'immeuble, le prix prévisionnel de vente et les conditions de révision, un descriptif des qualités techniques de la construction (matériaux utilisés, équipements, etc.) ainsi que la date prévue pour la signature du contrat de vente définitif. Le contrat de réservation vous engage pour l’achat du logement. Vous disposez cependant de 10 jours après la signature pour renoncer à l’achat sans motif, tout en récupérant votre dépôt de garantie. Au-delà des 10 jours du délai de rétractation, la loi prévoit le remboursement de l’intégralité du dépôt de garantie si la vente ne peut pas se faire en raison du non-respect du contrat de réservation, comme un retard de livraison, un prix définitif excédant de plus de 5 % le prix prévisionnel ou la non-obtention du prêt immobilier.

La réforme de la taxe foncière, qui passera par une révision des valeurs locatives des logements servant de base à son calcul, sera effective "à partir de 2026", selon le projet de budget 2020. La taxe foncière est un impôt local, payé par les propriétaires, dont les recettes reviennent actuellement aux collectivités locales. Elle repose sur une valeur donnée aux logements en fonction de leur degré de confort.
Mais les critères d'appréciation de ce confort, qui datent de 1970, ont souvent été critiqués pour leur obsolescence, en particulier par la Cour des comptes. Des logements très anciens des centres-villes dont l'état réel n'a pas été actualisé sont ainsi beaucoup moins fiscalisés que des logements plus récents, ou datant même des années 60 qui étaient considérés à l'époque comme un sommet de confort mais ne le sont plus aujourd'hui alors que les normes d'habitat ont évolué.

130.000 foyers concernés par une hausse cette année
Les propriétaires sont toutefois tenus de déclarer certains changements dans leur logement, une déclaration qui entraîne une révision de la valeur locative. Cette année par exemple, 130.000 foyers fiscaux ont vu leur taxe foncière augmenter pour cette raison, a indiqué récemment le ministre des Comptes publics Gérald Darmanin. Plusieurs fois envisagée, la réforme en profondeur des valeurs locatives est potentiellement explosive car elle pourrait entraîner une forte augmentation de taxe foncière pour certains propriétaires. Le gouvernement a donc décidé de se donner du temps. La révision des bases locatives sera bien lancée dans le projet de loi de finances 2020 mais elle "produira ses premiers effets sur l'imposition foncière à partir de 2026", indique Bercy. Ses effets "seront lissés sur une longue période pluriannuelle", ajoute encore le ministère dans le document de présentation du projet de budget, qui précise que cette réforme se fera "à prélèvement constant".
Avec AFP

Comment se porte la catégorie dédiée à l’immobilier ?

L’immobilier reste le premier univers du portail Leboncoin juste devant l’automobile. C’est la locomotive du groupe puisqu’elle enregistre, en septembre, 12 millions de visiteurs uniques par mois contre 11,3 millions en septembre 2018, selon Médiamétrie. La catégorie dédiée à l’immobilier neuf, qui a été lancée en 2018, est un franc succès : en presque deux ans, le nombre d’annonceurs a été multiplié par 4, les visites par 15 et les contacts par 30. Cela s’explique aussi par le fait que l’immobilier est un marché vertueux, porté par une forte progression des transactions dans l’ancien dans les centres villes et une forte évolution des prix au m2. Il y a deux ans, en octobre 2017, Leboncoin a racheté À Vendre À Louer, un portail plus traditionnel, donc plus proche des attentes des agents immobiliers. En plus de nous permettre de gagner des parts de marché, cette acquisition nous a aidé à capter l’attention des professionnels du secteur.

Quelles synergies ont jusqu’ici été développées entre les deux portails ?

Il est dans notre intérêt de garder les deux marques distinctes car elles correspondent à deux contextes d’usage différents et à deux forces : la puissance pour Leboncoin et l’affinité pour À Vendre À Louer. Pour autant, nous développons autant de synergies que possible. Sur le volet commercial, Leboncoin et À Vendre À Louer disposent désormais d’une régie commune. Les équipes liées à la communication, au marketing et à la finance sont, elles aussi, partagées. Sur le volet fonctionnel, d’autres synergies devraient être mises en place : nous lancerons, dans quelques semaines, un back office commun, qui permettra à nos clients de gérer leurs annonces depuis un seul et même espace.

Quelles sont vos ambitions pour À Vendre À Louer ?

Nous voulons faire de ce portail une référence en matière d’immobilier en France. C’est bien parti puisque son audience croît rapidement : en juillet 2019, il enregistrait 3 millions de visiteurs uniques, contre 2 millions en mai 2018, d’après Médiamétrie. Dans cette optique, nous avons changé sa charte graphique afin qu’il colle davantage aux goûts de ses utilisateurs. Le design est à la fois plus moderne et plus urbain. Nous avons également développé davantage de services mobiles tournés vers la géolocalisation, le partage d’informations locales et contextuelles, le calcul d’itinéraires entre le domicile et le travail. Ce sont des fonctionnalités que nous étendrons ensuite sur Leboncoin.

Quelles sont vos axes de travail pour la catégorie dédiée à l’immobilier ?

Nous travaillons beaucoup sur la géolocalisation. Depuis que l’évaluation immobilière est disponible en open source (NDLR : la direction générale des finances publiques a rendue sa base DVF publique le 24 avril 2019), il y a davantage de transparence sur le sujet. Nous réfléchissons au développement d’un outil permettant de mieux estimer la valeur immobilière d’un bien. Nous nous intéressons également au modèle de l’Argus, que nous venons d’acquérir et qui permet de collecter des estimations et de proposer des leads qualifiés aux clients. Notre second axe de travail porte sur la data. Nous souhaitons que les agents immobiliers puissent accéder à davantage de données pour mieux piloter la diffusion de leurs annonces, mais aussi qu’ils visualisent les biens considérés comme concurrentiels par rapport aux leurs.

Le rachat de MeilleursAgents par le groupe Axel Springer influence-t-il votre road map ?

Nous évoluons dans un milieu concurrentiel actif et nous observons les mouvements de marché avec attention. En ce qui concerne le rachat de MeilleursAgents, nous notons la valeur transactionnelle de l’opération (NDLR : MeilleursAgents a été racheté 200 millions d’euros), qui est significative. Pour autant, ces mouvements ne changent pas notre road map. Les levées de fonds qui se bouclent aux États-Unis nous inspirent davantage. Au Brésil, la start-up Quinto Andar a par exemple levé l’équivalent de...

Il souhaite étudier tous les marchés locatifs du territoire. Pour l’heure, 28 Observatoires Locaux des Loyers ont été mis en place dans les agglomérations de zones tendues. Ces derniers couvrent une grosse moitié du parc privé de l’hexagone.
Le reste du territoire, moins urbanisé, mérite une information plus qualifiée. Pour ce faire, le Ministère a sollicité 4 experts en modélisation.
Kassoum Ayouba, Marie Breuillé, Camille Grivault et Julie Le Gallo ont en effet pour mission d’exploiter les données de grands opérateurs du marché (Century 21, SeLoger, pap.fr et bientôt leboncoin) afin de déterminer le niveau du loyer par type de bien ainsi que son évolution dans n’importe quel petit coin de France.

Propriétaire d’un appartement de deux pièces situé sur la butte Montmartre à Paris, Ariane a récemment pris un poste à Singapour qui l’éloigne de la capitale plusieurs mois d’affilée. « Je cherche à louer mon appartement, mais est-il préférable de le louer en courte durée sur les plates-formes de locations comme Airbnb, Abritel-HomeAway, ou sur une durée plus longue », s’interroge Ariane.
Pour Flatlooker, agence de gestion locative, la location longue durée s’avère plus intéressante. Une nuitée par l’intermédiaire d’une plate-forme pour un appartement de 30 m2 coûte en moyenne 100 euros et peut donc rapporter jusqu’à 12 000 euros par an pour une location de 120 jours.
La loi portant Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan) du 23 novembre 2018 fixe, en effet, cette limite de 120 jours au-delà de laquelle le logement n’est plus considéré comme une résidence principale. Le logement devient alors un meublé de tourisme et d’autres types d’autorisations sont nécessaires pour le mettre en location dans dix-huit villes en France (voir la note en bas de cette article).
Lorsque le logement est loué meublé pour une plus longue durée, l’appartement est considéré comme le logement principal du locataire. Dans ce cas, le loyer moyen hors charge à Paris est de 36 euros par mois par m2, soit un revenu annuel de 12 900 euros. Dans certains arrondissements, la location saisonnière peut générer en quatre mois l’équivalent de 70 % à 80 % du revenu net que rapporte une location classique en un an. « Vu de cette façon, la location de courte durée semble beaucoup plus intéressante. Mais attention aux frais ! », prévient Jean de Balincourt, PDG de Lokizi, spécialiste de la location meublée de longue durée.

Des frais plus élevés en location courte
En effet, avec une location touristique de courte durée, les frais de ménage, de lavage du linge, de conciergerie nécessaire, par exemple pour remettre les clés au locataire, sont très élevés. S’ajoutent aussi les factures d’électricité, de chauffage ou les charges de copropriété restant à la charge du propriétaire. La taxe d’habitation est également assumée par ce dernier en sus de la taxe foncière. Au total, Flatlooker estime que ces frais se montent à plus de 7 000 euros par an pour un appartement de 30 m2.
Au contraire, dans le cas d’une location longue durée, la loi du 6 juillet 1989 régit les rapports locatifs et le propriétaire peut facturer au locataire la consommation d’eau, d’électricité de chauffage et même une partie des charges de copropriété comme le contrat d’ascenseur par exemple. Le locataire règle aussi la taxe d’habitation ou d’enlèvement des ordures ménagères. Au total, les frais d’une location du même appartement de 30m2 se montent à un peu plus de 4 000 euros sur l’année.

Attention à la fiscalité
Enfin, le régime fiscal du meublé longue durée est plus favorable car les frais et les travaux restant à la charge du propriétaire sont déductibles des loyers perçus ce qui n’est pas le cas pour les locations touristiques.
Sur l’année, après impôts et déduction des frais, le propriétaire gagne entre 4 000 et 5 000 euros de plus pour une location longue durée, selon Nicolas Parisot cofondateur de Flatlooker. L’écart est encore plus important avec des arrondissements comme le XVe, le XIX ou XXe qui sont peu demandés par les touristes et proposent des nuitées moins chères. Le revenu net d’impôt pour une location classique est de 6 810 euros par an, contre 2 150 euros pour une location touristique dans le XXe arrondissement.
Reste que le choix entre les deux systèmes de location ne repose pas uniquement sur la rentabilité : dans le cadre d’une location longue durée, il est impossible de récupérer son appartement ou sa maison pour quelques jours, il faudra attendre la fin du bail. « Les propriétaires présents sur notre plate-forme et qui louent régulièrement leur bien gagnent en moyenne 12 500 euros par an...

Ce mercredi 29 mai 2019, la commission des affaires économiques du Sénat a proposé de créer une police spéciale chargée de traiter les cas d'habitat insalubre ou dangereux. Les parlementaires se basent en fait sur les principales orientations retenues pour la proposition de loi "visant à améliorer la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux", déposée par le sénateur LR des Bouches-du-Rhône Bruno Gilles suite au drame de la rue d'Aubagne, à Marseille, le 5 novembre 2018. De même, la commission se fonde sur les observations recueillies lors de ses auditions et de ses déplacements, pour finalement recentrer ses propositions autour de 4 axes : renforcer la prévention de l'insalubrité et la dangerosité des immeubles ; clarifier, simplifier et accélérer les procédures en matière d'habitat insalubre ou dangereux par la création d'une police spéciale du logement ; octroyer de nouveaux pouvoirs aux élus locaux pour mieux lutter contre l'habitat indigne ; et renforcer les sanctions à l'encontre des marchands de sommeil.

"La lutte contre l'habitat indigne doit être une priorité nationale. Nous devons arrêter de tergiverser et agir", a indiqué Dominique Estrosi-Sassone, sénatrice LR des Bouches-du-Rhône, membre de la commission des affaires économiques et rapporteure de la proposition de loi citée plus haut. "Le Sénat pose la première pierre à l'édifice en créant une police spéciale du logement. Cette police traitera selon une procédure identique de l'ensemble des cas de dégradation de l'habitat. Il revient désormais au Gouvernement de compléter cette réforme en séance publique afin de confier cette police au président de l'EPCI [Etablissement public de coopération intercommunale, ndlr], ou au maire lorsque ce dernier demande à conserver ses pouvoirs en la matière."
 

Le texte proposé par Bruno Gilles doit être examiné en séance publique par la Haute assemblée à partir du mardi 11 juin prochain. "Le Sénat a souhaité contribuer à la clarification, à la simplification et à l'accélération des procédures en matière de lutte contre l'habitat indigne", ajoute la présidente de la commission, Sophie Primas (LR, Yvelines). "Mais l'habitat indigne c'est aussi et peut-être avant tout un problème de coordination des pouvoirs publics sur le terrain et des moyens financiers insuffisants. Nous devons collectivement faire un effort pour éradiquer ce phénomène qui touche l'ensemble du territoire, le milieu urbain comme le milieu rural."

Prix net vendeur : le calcul du vrai prix de son logement
Lorsqu’une personne met en vente son logement avec l’aide d’une agence immobilière, elle fixe alors un prix de vente. Mais sur ce prix déterminé, l’intégralité du montant ne part pas dans la poche du vendeur à l’issue de la vente. On distingue en effet le prix de vente FAI, c’est-à-dire frais d'agence inclus, et le prix net vendeur, à savoir le montant que le vendeur va réellement encaisser à l’issue de la vente de son bien. Ainsi, le prix net vendeur correspond au montant réellement touché par le vendeur, et il se distingue du prix FAI, qui correspond au prix net vendeur + les frais d’agence. Ainsi, le prix net vendeur et le montant des frais d’agence sont étroitement liés, et il est bien évident que le plus la commission de l’agence immobilière sera élevée, et plus le prix net vendeur sera important, et inversement. Notez que les frais d’agence, qui correspondent aux honoraires perçus par l’agent immobilier s’il vend votre logement, ne sont pas encadrés par la loi. En général, ces frais s’élèvent entre 5 et 8 % du prix net vendeur.

Exemple
• Lors de la vente d'un bien immobilier, le prix net vendeur est fixé à 200 000 €.
• Les frais d’agence sont de 6 % du prix, ce qui correspond à 12 000 €.
• Le prix FAI est donc de 212 000 €.

Prix net vendeur : les frais de notaire
Et les frais d'acte appelés à tort frais de notaire dans tout ça ? Ils sont payés par l’acquéreur, et s’ajoutent au prix FAI. Ainsi, lorsque vous signez le compromis de vente avec l’acquéreur, le prix qui apparaît est donc le prix net vendeur + les frais d’agence + les frais de notaire. Ces frais s’élèvent en général à 7-8 % du prix du bien immobilier, et ils sont calculés sur la base du prix FAI. Si l’on reprend l’exemple précédent, il s’agit donc de réaliser le calcul suivant :
• Pour un logement dont le prix net vendeur est fixé à 200 000 €, et dont les frais d’agence s’élèvent à 6 %, le prix FAI est donc de 212 000 €.
• Si les frais de notaire s’élèvent à 7 %, le montant qui s’ajoute au prix FAI payé par l’acquéreur est de 14 840 €.
• Le montant total que l’acquéreur devra débourser pour acheter le logement est de 226 840 €.

L'acquéreur peut obtenir une diminution des frais de notaire
Il est possible pour l’acquéreur de diminuer le montant des frais de notaire, en versant directement à l’agent immobilier, en charge de la vente, les frais d'agence. Pour que l’acquéreur puisse bénéficier de cette option, celle-ci doit être inscrite dans le mandat de vente. Avec ce scénario, c’est donc le prix net vendeur qui est mentionné dans le compromis de vente et l’acte de vente authentique comme prix à régler par l’acquéreur. Dans ce cas, les frais de notaire s’appliquent au prix net vendeur, et non au prix FAI, ce qui permet à l’acquéreur de réaliser des économies. Si l’on reprend l’exemple précédent, on réalise donc le calcul suivant :
• Le prix net vendeur est de 200 000 €.
• Les frais de notaire de 7 % calculés sur la base du prix net vendeur sont de 14 000 €.
• Ainsi, le prix total à régler par l’acquéreur lors de la signature de l’acte de vente est de 224 000 €, ce qui représente une économie de 2 840 €.

Bon à savoir
Certaines agences appliquent un montant minimum d'honoraires situé entre 5 000 et 6 000 €.

Prix net vendeur : obtenez une diminution des frais d’agence
Si l’acquéreur peut obtenir une petite diminution...

Définition de l'usufruit
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements (article 544 du Code civil).Ce droit est divisé en trois éléments :

l'abusus (ou nue-propriété) désigne la possession du bien au titre de propriétaire,
l'usus correspond au droit de disposer du bien,
le fructus celui d'en percevoir les fruits.
La réunion de l’usus et du fructus désigne l'usufruit.

L'usufruit permet ainsi à l'usufruitier de disposer du bien et de percevoir les revenus associés. Mais il n'est pas le propriétaire du bien car non titulaire de l'abusus. Ainsi, il n'a pas le droit de vendre le bien, ni de le donner et encore moins de le détruire.

L'usufruit prend fin à la mort de son titulaire (l'usufruitier) ou à la fin de la période pour laquelle il a été accordé contractuellement (article 617 du Code civil).

Différents types d’usufruit
II existe des usufruits différents, adaptables selon la situation des personnes concernées.

L'usufruit successif

Le propriétaire d'un bien peut transmettre l'usufruit sur ce bien à un tiers, par donation ou par testament, lequel devient alors l’usufruitier.

Cette transmission peut être assortie d'une clause d'usufruit successif. Concrètement, si l'usufruitier décède avant le terme convenu de l'usufruit, ce droit est automatiquement transmis à une autre personne. En pratique, on parle de “réversion de l'usufruit” ou d'”usufruit éventuel” : le second bénéficiaire ne recevant l'usufruit qu'au décès du premier usufruitier avant le terme convenu.

Dans la pratique, le notaire prévoit souvent des donations avec usufruit successif au profit du survivant des donateurs. Cela permet de conserver un bien dans une famille et d'anticiper fiscalement une transmission de patrimoine.

Selon une jurisprudence constante, (C.cass. civ.1., 03/10/2000, n°98-21.969) le droit du second usufruitier lui est définitivement acquis “dès le jour de l'acte comportant la clause d'usufruit successif”.

A noter : dans le cadre d’une donation-partage transgénérationnelle, les grands-parents peuvent donner la nue-propriété à leurs petits-enfants et conserver l’usufruit en prévoyant un usufruit successif au profit de la seconde génération. Au décès des grands-parents, l’usufruit revient alors aux enfants et non directement aux petits-enfants.

L'usufruit temporaire

L'usufruit temporaire consiste pour le propriétaire d'un bien à transmettre, à un tiers déterminé, le droit d'user d'un bien et d'en percevoir les fruits pendant une durée déterminée, tout en conservant la nue-propriété dudit bien.

Tant que dure l'usufruit temporaire, son bénéficiaire peut, par exemple, habiter le bien ainsi donné et en percevoir les revenus si ce dernier est loué.

Au terme de la donation d'usufruit temporaire, le donateur redevient plein propriétaire de son bien.

L'usufruit temporaire est fréquemment utilisé pour aider un proche pendant quelques temps, notamment un enfant qui entre dans la vie active et ne dispose pas encore de moyens financiers suffisants.

Les droits et obligations de l'usufruitier
Si l'usufruitier peut jouir du bien par lui-même, transmettre son bail ou céder son droit à titre gratuit, il ne peut pas seul, sans le concours du nu-propriétaire, conclure un bail rural ou commercial d'une durée supérieure à 9 ans.

Les améliorations apportées sur le bien par l'usufruitier ne peuvent pas faire l'objet, à la cessation de l'usufruit, d'une quelconque indemnité, et ce même si celles-ci ont apporté une plus-value au bien.

Enfin, l'usufruitier est tenu aux seules réparations d'entretien du bien et au paiement des charges liées à son occupation (article 605 du Code civil). C'est le nu-propriétaire qui est tenu des grosses réparations.

Que se passe t-il au sein d'une copropriété ? L'usufruitier ou le nu-propriétaire peuvent indifféremment participer à l'assemblée générale, à la condition expresse que l'un...

Pour qui ?
- Les propriétaires occupant leur résidence principale, avec des ressources (revenu fiscal de référence) ne dépassant pas un plafond fixé par l'État, en fonction de la composition de la famille.
- Les propriétaires bailleurs louant un logement ou envisageant de louer un logement vacant et s'engageant à le louer durant 9 ans selon un loyer modéré.

Pour quels logements ?
- Travaux d'amélioration de la performance énergétique permettant un gain minimal de 25 à 35% d'économie d'énergie.
- Travaux de remise aux normes et de rénovation de logements dégradés ou vacants
- Travaux d'adaptation au vieillissement ou au handicap

Comment faire ?
Renseignez vous auprès des antenne de l'Agglomération du Pays de l'Or à La Grande Motte et Mauguio lors des permanences d'information intercommunale :

- À La Grande Motte, place du 1er octobre 1974, le mardi de 9h à 12h. Tel : 04 67 12 85 20
- À Mauguio, boulevard de la Démocratie, le mardi de 14 h à 17h. Tel : 04 99 06 00 66

Pour vendre sa maison, une seule visite peut suffire
Le nombre de visites nécessaires pour vendre une maison est difficile à calculer. Ce chiffre dépend de nombreux facteurs (localisation, état du bien, prix de vente, dynamisme du marché…), et parfois au hasard. Si le bien vendu correspond totalement aux critères de recherche d’un acheteur (effet « coup de cœur »), une seule visite peut suffire. À contrario, un bien mal situé ou disposant de caractéristiques très particulières (une décoration « datée » par exemple) peut nécessiter de très nombreuses visites avant de trouver preneur. C’est également le cas si le marché immobilier local est morose : les acheteurs potentiels n’hésitent pas à prendre leur temps pour visiter plusieurs biens, afin de les comparer et de négocier le prix de vente. Si l’acheteur passe par une agence immobilière ou un notaire pour vendre son bien, il peut lui demander le nombre de visites moyennes nécessaires pour vendre un bien dans le secteur concerné.

Bon à savoir
Après de nombreuses visites sans aucune offre, il est conseillé de revoir le prix du logement à la baisse.

Combien de visites pour « conclure » ou pas...
Si une maison n’est pas visitée, c’est généralement qu’elle est trop chère. Le vendeur devra donc réagir rapidement en baissant le prix, afin d’attirer les visiteurs. À contrario, une maison souvent visitée mais sans aucune offre, souffre certainement d’un défaut ou d'un prix de vente surestimé :

Après 5 visites sans offre, il n'y a pas d'inquiétude à avoir, c'est tout à fait normal.
Après 8 visites sans offre, il faut commencer à se poser des questions.
Après 12 visites sans offre, il est conseillé de réagir en revoyant son prix de vente à la baisse.

Pour vendre plus rapidement, mieux vaut bien estimer sa maison
Pour estimer sa maison au bon prix, il faut prendre en compte l’offre et la demande au moment de sa mise en vente. Cette estimation correspond rarement au prix auquel la maison a été achetée plusieurs années auparavant. Pour trouver le bon prix de vente, il est nécessaire d’étudier les annonces immobilières de biens similaires, en consultant les vitrines d’agences ou les sites d’annonces en ligne comme SeLoger. Une fois le prix moyen du mètre carré déterminé, il faudra l’affiner en fonction des spécificités propres à sa maison. Ainsi, il faudra appliquer une décote (de 10 à 20 %) si la maison a des défauts, ou appliquer une surcote (jusqu’à 30 %) si elle possède des atouts, comme une grande luminosité ou une belle véranda.

Le « home staging », un bon moyen pour séduire les visiteurs
Pour réduire le nombre de visites nécessaires pour vendre sa maison, il faut essayer de susciter le « coup de cœur » chez les acheteurs potentiels. Pour cela, il faut rendre sa maison la plus attrayante possible. Cela peut notamment passer par le « home staging », qui consiste à valoriser l’espace en nettoyant les pièces principales et en se débarrassant, même temporairement, des meubles et éléments de décoration trop « personnels ». En effet, une décoration neutre aidera le visiteur à se projeter dans les lieux. Il faut également penser à remplacer les ampoules grillées,  les interrupteurs défaillants ou un interphone défectueux, ainsi que repeindre en blanc un mur sale. Notons que les espaces extérieurs ne doivent pas être négligés. En effet, le jardin est souvent le premier contact qu’aura le visiteur avec la maison. Il faut donc penser à retirer les végétaux morts du jardin, à tondre la pelouse et à tailler les arbres, afin de le valoriser.

Un logement décent est une obligation pour être loué
L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose aujourd’hui, que le propriétaire est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et de parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Bon à savoir
La loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public, il n’est pas possible d’y déroger, et le propriétaire ne peut s’exonérer de ses obligations.

Le logement doit être exempt d’espèces nuisibles et de parasites
La définition du logement décent précitée est issue des modifications apportées par la loi ELAN du 23 novembre 2018. Le logement, pour être décent, doit être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et de parasites. Attention, si le locataire est lui-même responsable de la survenance de nuisibles dans le logement, en raison d’une mauvaise hygiène de vie, il devra prendre en charge les interventions des professionnelles et les réparations nécessaires.

Bon à savoir
Le propriétaire du bien loué a l’obligation de veiller au respect de ses critères lors de l’entrée dans les lieux du locataire, mais aussi pendant toute la durée du bail. Les locataires restent, bien entendu, responsables des réparations locatives, mais tout ce qui touche à la décence du logement demeure à la charge du propriétaire.

Rappel : les critères du logement décent listés dans un décret
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 détermine les critères du logement décent. Si le propriétaire contrevient aux dispositions de ce décret ainsi qu’à celles de l’article 6 de la loi du 6 juillet, il pourra être condamné par un tribunal, à verser des dommages et intérêts au locataire ayant subi un préjudice. Les juges demeurent souverains sur la résolution d’un litige opposant propriétaire et locataire, celui-ci reste soumis à leur libre appréciation.

Références juridiques
Article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Article 142 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018
Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002

Vous êtes vendeur et la crise sanitaire empêche pour l'instant la vente de votre bien immobilier. Alors que certains craignent que le coronavirus n'entraîne une bulle sur le marché de l'immobilier, les professionnels appellent à la plus grande prudence quant aux conclusions hâtives sur les prix de vente comme sur les taux immobiliers. Il est encore trop tôt pour connaître les conséquences de l'état sanitaire et du confinement sur le marché de l'immobilier même s'il a déjà un impact sur l'immobilier en raison des interdictions qui touchent ce secteur.

Interdiction de visiter pendant le confinement

Comme le précédent confinement, les visites immobilières sont interdites pendant 4 semaines minimum. Cette situation anxiogène pour les vendeurs et les acquéreurs pose de nombreuses questions. Les vendeurs qui ne peuvent pas faire de visites vont-ils réussir à vendre ? Les conditions de financement resteront-elles bonnes lors du déconfinement ? Les acquéreurs devront-ils négocier les prix ? Les prix vont-ils baisser en raison de cette crise ? Rien n'est moins sûr puisque la demande est forte pour le logement - qui est un essentiel pour les particuliers.

Seule option pour les vendeurs et les acquéreurs pendant ce nouveau confinement : les visites virtuelles, en attendant des jours meilleurs. "Les visites peuvent être organisées avec des outils de visite virtuelle, voire dans certains cas des outils de visite guidée à distance", explique Roland Tripard, président du réseau IAD.

Incertitude et attentisme pour le secteur de l'immobilier

"L’incertitude et l’attentisme liés au contexte économique et sanitaire prévalent selon notre dernière note de conjoncture immobilière fin octobre. Le rebond de l’été ne rattrapera pas les deux mois perdus pendant le confinement. Une stagnation des ventes est à anticiper jusqu’à la fin de l’année", constate Maître David Ambrosiano, président des Notaires de France.

Cependant, "la situation est très différente de celle du précédent confinement car cette fois il est possible de faire avancer les dossiers en cours. Les notaires poursuivent leur activité à distance ou en présentiel, de même que les administrations, et notamment les services d’urbanisme qui assurent une continuité de service", explique Yann Jehanno, président du réseau Laforêt.

La mise en vente possible pendant le confinement

Les mises en vente sont possibles pendant le confinement. Les vendeurs peuvent tout à fait contacter les agents immobiliers et demander des estimations de prix, les faire venir pour des photos, signer un mandat, demander un diagnostic aux professionnels, etc.

Si le processus de vente est autorisé, certains vendeurs le reportent. "Nous assistons essentiellement à des ventes « par nécessité » et beaucoup diffèrent leur projet s’ils le peuvent, par crainte du lendemain. Cette situation réduit le volume de biens disponibles à la vente (-17% depuis le début de l’année)", souligne Eric Allouche, directeur...

« Ambition Archi », c'est le nom de baptême du fonds de dotation de l'Ecole nationale supérieure d'architecture de Montpellier (ENSAM), créé sur la volonté de son directeur Alain Derey et de l'architecte montpelliérain François Fontès. Les statuts ont été déposés en préfecture de l'Hérault il y a à peine un mois.

« Le fonds de dotation est un outil qui date d'une dizaine d'années, mais qui n'est pas tellement utilisé dans les écoles d'architecture, observe Alain Derey. Il a vocation à apporter un soutien à l'école d'architecture, non pas pour compléter son budget mais pour l'aider à monter des opérations qui auraient un caractère particulier. Par exemple, inviter une personnalité, architecte ou urbaniste de renommée. Ou nous aider à développer une ligne éditoriale particulière, c'est à dire faire travailler les étudiants de l'école sur une publication, un ouvrage auto-édité pour constituer une collection de sensibilisation à l'architecture. »

Le fonds de dotation permettra aussi de mettre en place une formation diplômante, en formation continue, en direction des collaborateurs des entreprises de promotion immobilière.

« Les promoteurs adhèrent à cette idée, qui permettra de faire tomber les frontières entre architectes et promoteurs », souligne François Fontès, qui prend la présidence de « Ambition Archi » pour la première année.

S'entendre sur un même langage
Les frontières ? Selon Alain Derey, il s'agit « de faire en sorte que les architectes et les promoteurs s'entendent sur un même langage, passant par l'innovation, la recherche dans la qualité des matériaux, ou sur les questions du confort des occupants des logements, sur les ambiances, etc., et pas seulement sur des impératifs économiques ou juridiques... Cette formation n'existe pas ailleurs ».

Le fonds de dotation devrait être doté à terme de 150 000 à 200 000 € par an, les entreprises sollicitées étant en priorité celles du BTP, de la promotion immobilière et tout ce qui concerne l'acte de bâtir.
« C'est une manière de donner la capacité aux entreprises montpelliéraines de se fédérer autour de l'école, propose François Fontès. C'est un mécénat actif pour faire entrer en résonnance des métiers différents. »

« Ce fonds signe une envie de travailler ensemble, ajoute Alain Derey. La ville de Montpellier s'y prête, c'est un laboratoire assez extraordinaire... C'est bien d'avoir des projets mais si il peut y avoir une réflexion au préalable, c'est mieux. »

Les prix des logements neufs augmentent dans 15 villes sur 20
D’après le baromètre Sud Radio, en octobre 2018, les prix des logements neufs sont en forte hausse dans 3 villes du Grand Sud sur 4. Ainsi, sur les 20 villes étudiées par ce baromètre, 15 ont vu les prix des appartements neufs de 3 pièces augmenter, souvent sensiblement. Dans les métropoles régionales, la tendance annuelle est similaire. En dehors de Toulouse, où les prix sont stables sur un an (220 000 € pour un 3 pièces), on note une augmentation de 3 % à Marseille (232 000 €) et Bordeaux (285 000 €) et de 6 % à Nice (321 000 €). De son côté, Montpellier enregistre la plus forte hausse des métropoles du Grand Sud : il faut compter 253 000 € pour un 3 pièces, soit une hausse 10 % sur 1 an.  « C’est une vraie surprise de découvrir que 75 % des villes du Grand Sud qui proposent des programmes immobiliers neufs accusent une augmentation des prix », déclare Marc Ezrati.

Bon à savoir
• En France, un logement neuf coûte aux environs de 4 175 €/m².
• Pour une maison neuve, comptez environ 2 513 €/m².
• Pour un appartement, les prix atteignent 4 836 €/m².

Hausse de l’attractivité des villes moyennes dans le Grand sud
Alors que les métropoles régionales sont toujours plus chères, certaines villes moyennes semblent retrouver de l’attractivité avec des prix qui augmentent, mais de façon plus contenue : + 4 % à Nîmes, + 7 % à Pau, + 15 % à Sète. En revanche, plus isolées géographiquement, Perpignan et Avignon enregistrent des baisses de respectivement 4 et 9 %. Notons également la dualité opposant Toulon (+ 10 %) à Hyères (- 14 %), qui entraîne une diminution des écarts entre les 2 villes du Var : il faut compter 239 000 € pour un 3 pièces neuf à Toulon, contre 267 000 € à Hyères. En ce qui concerne les villes touristiques, elles restent les plus chères du Grand Sud, même si elles enregistrent de fortes baisses. Ainsi, à Arcachon, on constate une légère baisse, mais le prix moyen reste tout de même au-delà des 407 000 €. En revanche, à Biarritz, ville la plus chère de ce baromètre, les prix sont encore en forte augmentation (+ 22 %), à 455 000 € en moyenne. A Fréjus, dans le Var, ils augmentent de 12 %, à 284 000 € pour un 3 pièces.

« S’il n’est pas toujours facile d’apporter une explication à ces tendances observées, la rareté du foncier et le ralentissement de la construction dans une grande partie du Grand Sud et donc l’effet mécanique sur les prix peuvent être une des pistes d’explication ».
Marc Ezrati, producteur de l’émission « Les Chasseurs Immo ».

L’annonce d’un deuxième confinement national rebat toutes les cartes du secteur : les agences immobilières doivent baisser le rideau au sens littéral mais entendent maintenir une certaine activité (relations commerciales à travers les outils collaboratifs, visites à distance, signatures électroniques de compromis, etc.). Alors que les acteurs de la filière échangent avec le Gouvernement pour faciliter la continuité des services (dérogation pour organisation des visites physiques, confirmation de l’amendement sénatorial reconduisant l’autorisation de l’établissement par les notaires d’un acte authentique sur support électronique…), Opinion System, partenaire de plus de 6 000 agences immobilières, publie les enseignements d’une étude sur l’évolution des usages numériques des agents immobiliers, réseaux comme indépendants.

La crise sanitaire, catalyseur de la transformation digitale

Depuis mars dernier, la crise sanitaire semble avoir joué un rôle de catalyseur dans la transformation digitale des professionnels de l’immobilier, leur permettant de mieux anticiper les risques pour pour préserver au maximum leur activité et maintenir une relation de qualité avec leurs clients et prospects.

Ainsi, depuis le 1^er épisode de confinement :

• 59 % des agents immobiliers ont déjà mis en place et utilisent des outils numériques et 24 % sont en train de le faire, soit un total de 83% des acteurs engagés dans la démarche.
• 48 % des agences immobilières ont déjà mis en place et 11% sont en cours de déploiement d’une organisation de travail à distance pour les collaborateurs.
• 54% des agents immobiliers estiment que les particuliers sont ouverts aux visites virtuelles à distance.

Prévention et anticipation : la digitalisation du marché immobilier est en marche

« Si le marché immobilier avait retrouvé une certaine dynamique au troisième trimestre, ce nouveau confinement renforce les incertitudes, toutefois les agents immobiliers sont pour la plupart combatifs, ils ont fait énormément d’efforts pour s’adapter aux conditions sanitaires pour protéger les salariés et les particuliers qui ont des projets immobiliers. Espérons que le Gouvernement va récompenser tout ce travail et faciliter certaines pratiques nouvelles », souligne Jean-David Lépineux, fondateur d’Opinion System.

« La majorité des professionnels a tiré les leçons de cette période inédite. Alors que le travail d’agent immobilier est – et restera – quoiqu’il arrive un métier de contact et de relation humaine pour les étapes décisives d’un projet immobilier, plus d’une agence interrogée sur deux a depuis le confinement mis en œuvre des actions pour déployer des outils digitaux dans le but de maintenir le lien avec ses clients et prospects.

Une stratégie qui trouve écho dans les nouvelles attentes du marché puisqu’ils constatent en parallèle l’ouverture des particuliers à certaines pratiques digitales telles que les visites virtuelles par exemple. La poignée d’irréductibles qui résiste encore sera tôt ou tard amenée à prendre le virage du digital au risque de disparaître », conclut-il.

Certains députés veulent remettre en cause ce qui avait été l'un des éléments clés lors du passage du Duflot au Pinel. La Commission des finances de l'Assemblée nationale a ainsi adopté mercredi 7 novembre un amendement rétablissant l’interdiction de mise en location à "un ascendant ou un descendant".

L'amendement N°II-CF957, présenté par le rapporteur général de la Commission des finances Joël Giraud (LREM), a ainsi pour but de rétablir l'interdiction qui prévalait avec le dispositif de défiscalisation dit Duflot entre 2013 et 2014. Il serait alors impossible de louer à ses enfants ou ses parents tout en bénéficiant de l'avantage fiscal propre au Pinel.

"La location sous conditions de ressources du dispositif n’a de réelle portée que si elle est effectuée par le bailleur en faveur de personnes auxquelles il n’est pas lié par des liens familiaux ou de solidarité", note l'auteur de l'amendement dans l'exposé des motifs. Par ailleurs, le dispositif actuel peut permettre un "effet d'aubaine" avec le "cumul entre une réduction d’impôt (NDLR : grâce au dispositif Pinel) et la déduction du revenu global d’une pension alimentaire éventuellement versée à un ascendant ou à un descendant" qui serait donc logé dans ce Pinel.

Encore de longs débats avant de trancher
Pour rappel, la loi de finances pour 2019 prévoit de prolonger le dispositif Pinel jusqu'au 31 décembre 2021 pour les zones A, A bis et B1. Ce dispositif de défiscalisation permet d'obtenir une réduction d'impôt en investissant dans le neuf et en louant le bien à des locataires aux revenus modestes et à des loyers inférieurs à certains plafonds. Il était jusqu'ici possible de louer son bien à un enfant ou un parent, à condition qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal.

L'avenir du dispositif concernant les ascendants et descendants est cependant loin d'être joué car nous n'en sommes encore qu'à la première lecture du texte par les députés, avant le passage au Sénat et certainement une deuxième lecture à l'Assemblée.

• Les agences immobilières et les offices notariaux seront-ils fermés pendant le confinement?

L’allocution télévisée d’Emmanuel Macron de mercredi soir laissait supposer que oui. Le chef de l’État a souhaité que seuls les commerces essentiels (dont voici la liste établie par le décret du 23 mars 2020) restent ouverts pendant le confinement. Une liste où ne figurent pas les agences immobilières.

La Fédération nationale de l’immobilier a confirmé que les agences immobilières seront bel et bien fermées au public mais «maintiendront leurs services (états des lieux, prospections, remises des clés...) en activité». Concrètement, les rendez-vous déjà pris seront assurés de façon à permettre aux futurs propriétaires ou locataires de prendre possession de leur bien. Par ailleurs, un agent peut visiter lui-même un bien (pour prendre des photos par exemple) étant donné que les déplacements professionnels sont autorisés. «Ce confinement est un nouveau coup au moral de la profession. Nous vivons un “remake” du mois de mars», a réagi Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l’immobilier.

En revanche, les offices notariaux «continueront de fonctionner, dans la mesure du possible en privilégiant le télétravail et les signatures à distance ou en présentiel (dans les études) si elles ne sont pas possibles», explique-t-on au ministère du Logement.

• Les visites de logements sont-elles autorisées?

La réponse est non. «Les visites des appartements avant location ou vente par les particuliers ne pourront pas avoir lieu, explique-t-on au ministère du Logement. Seules les visites virtuelles seront possibles». Sur ce plan-là, les professionnels de l’immobilier affirment qu’ils sont mieux préparés qu’ils ne l’étaient en mars dernier et tous, agents immobiliers, comme notaires, se disent prêts à se mettre en ordre de bataille. Lors du confinement, des retards, souvent administratifs, ont pénalisé la concrétisation de projets immobiliers. Depuis un décret publié en avril dernier, les actes de ventes peuvent désormais être signés à distance.

• Les déménagements sont-ils autorisés?

La réponse est oui. À charge pour ceux qui déménagent pendant le confinement de fournir un document justificatif, en cas de contrôle. «Les documents justificatifs pourront être un acte de vente ou un nouveau bail», précise-t-on au ministère du Logement.

Si vous faites appel à un professionnel, pensez à vérifier que les sociétés que vous avez sélectionnées, n’ont pas suspendu leur activité. A contrario, si vous préférez déménager par vos propres moyens, pensez à vous assurer que vos amis ou vos proches sont bien disponibles. Car déménager seul n’est évidemment pas une partie de plaisir.

• Les assemblées générales de copropriété pourront-elles se tenir?

Non. L’annonce a été faite par la ministre chargée du Logement. «Nous allons reprendre par ordonnance la possibilité d’organiser des assemblées...